百强房企战略取舍收缩拿地 现金流稳定压倒扩张欲望

第二轮22城集中供地于8月4日开启,在此之前,“拿地销售比不超过40%”的规则已悄然运行,在“上规?!庇搿耙柿俊钡钠胶庵?,“不拿地后悔三天,拿地后悔三年”的焦虑情绪在房企中蔓延。

中指研究院监测数据显示,2021年前7个月,百强房企拿地总额18057亿元,同比下降3%。而翻开克而瑞上半年百强房企新增货值榜可以发现,部分TOP10房企正在收缩拿地投资,比如中国恒大上半年新增货值仅234.8亿元,不足今年月均销售额的一半。补货动力不足的背后,是现金流稳定压倒扩张欲望的安全意识。

房企投拓条线面临的挑战可谓前所未有,执行十几年的“熟套路”已不再高效,内外部行业基本面都倒逼房企掌舵人重新进行预判和选择。

“减少拿地投资并非房企缓解资金紧张程度的第一选择,更多的是战略性取舍?!北纯茄芯吭焊呒斗治鍪ε撕贫浴吨と毡ā芳钦弑硎?,在当前行业形势下,房企会同时关注土地的收益率和资金流的稳定性,在对一些核心城市的战略布局中,资金流稳定性的权重会超过收益率。

房企投资谨慎

从权益拿地金额来看,据克而瑞统计数据显示,今年上半年,TOP20房企权益投资金额近2600亿元,占百强房企的48%。

在聚焦深耕的策略下,三成百强企业上半年货销比超过60%,以区域深耕房企为主。如大家、越秀等分别聚焦长三角和大湾区投资,上半年新增货值占去年全口径销售比例超过110%。而中骏、绿城、德信等得益于集中供地,货销比同样超过70%。此外,上坤、力高等在差异化投资策略下,在核心三线、四线城市积极补仓。

“整体而言,在自身补货充裕以及优化财务指标的背景下,龙头房企的投资脚步将有所放缓,核心城市第二轮、第三轮集中供地将成为中小房企投资的窗口期?!笨硕鹑衔?,规模房企策略仍是聚焦首轮集中拍地,一方面资金优势可以“先发制人”,另一方面“抢跑”首轮双集中地块既可以在年末形成部分可售货值,也可以为二轮、三轮投资策略提供更大的腾挪空间。

值得关注的是,有公开数据显示,7月份以来,百城土地成交面积环比减少40.8%,已连续三周大幅低于季节性。

“成交量下滑是土地市场结构性和节奏性双重因素导致,随着首批集中供地于6月份结束,第二批集中供地从8月份开始,7月份就成为了22城集中供地的‘真空期’,导致7月份土地成交量明显下滑?!迸撕票硎?,从历史数据来看,存在季节性波动,近五年来7月份土地成交量皆为环比下降。

但总体而言,房企拿地热情确实在减退,在中指研究院企业事业部研究副总监刘水看来,政策方面,“三道红线”、“两集中”卖地、“拿地销售比40%红线”等政策促使企业量入为出,审慎拿地;市场方面,城市投资风险显著加大,容错率越来越低,房企倾向于精准投资,避免盲目投资带来的流动性风险、去化风险和盈利性风险;战略选择方面,标杆房企发展目标注重平衡规模、效益和风险,过去的土地红利和金融红利远去,行业进入管理红利时代,调整拿地节奏以适应新时代需求成为一个必选项。

标杆房企着重考核回款

缩减投资的背后,房企都忙着回款,以往的KPI考核以销售额为主,现在则多了回款和利润指标,毕竟落袋为安。疫情反复也增加了不确定性,房企需要准备充足资金来还债和应对市场变化。

多轮重磅调控政策的出台,让房企重塑发展逻辑。刘水表示,融资受阻、集中供地带来集中推盘的销售压力下,房企会更加依赖经营性现金流,坚持加大营销、紧抓回款,保持良好的经营局面是争取资金支持的关键。

根据各房企公布的数据显示,头部房企回款率保持在90%左右,如2021年上半年,恒大销售回款率高达90%,与2020年(回款率为90.3%)基本持平;截至2020年底,碧桂园连续5年销售回款率超90%;2020年,中海的销售回款率达到95%。

“从销售角度来看,多项调控政策导致房企融资渠道收紧,房企对销售回款的依赖程度加深。根据国家统计局发布的房地产开发到位资金来源看,房企销售回款累计占比由年初50%的水平,快速拉升至年中的54%,提升了4个百分点,达到2016年以来的最高值,而往年年初至年中保持在1个百分点左右的变化?!迸撕票硎?,同时,越来越多的房企将销售回款作为运营管理的核心指标,头部房企回款率在2020年达到90%的平均水平,其中不乏有房企达到95%、97%。

不难看出,房企开始做新的谋篇布局,从过去单纯的规模排位赛,转换到更注重规模、效益及防风险三者的均衡发展。鉴于此,潘浩认为,房企的规模效应在边际递减,但也不会过快收缩,规模房企会在稳定的基础上加快资产和存货的周转效率。行业马太效应不断加剧,中小房企的生存压力增大,留给他们的时间和机会都在减少?!驹鹑伪嗉?安宁】

来源:证券日报

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